ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผย 5 ทำเลทองที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่า ก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด ในช่วงไตรมาส 2/2561 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ได้แก่ เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ราคาปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด ร้อยละ 53.0, เขตจังหวัดนครปฐม เพิ่มขึ้นร้อยละ 39.1, เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 38.2, เขตจังหวัดสมุทรสาคร เพิ่มขึ้นร้อยละ 27.4 และเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน เพิ่มขึ้นร้อยละ 20.1

โดยตั้งข้อสังเกตว่าราคาที่ดินของเปล่าของทำเลดังกล่าว มีการปรับตัวขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนว่าราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตเมืองชั้นใน ได้ส่งผลให้เกิดการขยายตัวตามความต้องการที่ดินในพื้นที่ชานเมือง ซึ่งส่งผลต่อการปรับราคาขึ้นของที่ดินเปล่า ก่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง 

อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาส 2 /2561 ศูนย์ข้อมูลฯ ได้วิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา โดยจำแนกตามประเภทแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน พบว่า พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 56.1 ส่วนพื้นที่อุตสาหกรรม ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.8 พื้นที่ที่อยู่อาศัยชุมชน (ทำเลในจังหวัดปทุมธานี นครปฐม และสมุทรสาคร) ราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.7 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1พื้นที่พาณิชยกรรม เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.6 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 และพื้นที่เกษตรกรรม เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 

ทำให้วิเคราะห์ได้ว่า ที่ดินเปล่าที่ใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรมมีราคาปรับตัวขึ้นต่ำสุด และเมื่อเปรียบเทียบที่ดินที่ใช้ประโยชน์อื่นๆ พบว่า ส่วนที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่แบ่งเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม มีราคาสูงกว่าพื้นที่เกษตรกรรม ร้อยละ 133.4 ที่ดินเปล่าในพื้นทีที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มีราคาสูงกว่าร้อยละ 81 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีราคาสูงกว่าร้อยละ 74.6 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีราคาสูงกว่าร้อยละ 57.4 พื้นที่ที่อยู่อาศัยชุมชน มีราคาสูงกว่าร้อยละ 48.3 และพื้นที่อุตสาหกรรม มีราคาสูงกว่าร้อยละ 30.7 ตามลำดับ 

นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ยังได้วิเคราะห์เปรียบเทียบราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่านกับราคาที่ดินในทำเลที่ไม่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน พบว่า ทำเลที่มีแผนการลงทุนโครงการลงรถไฟฟ้าในอนาคต มีราคาสูงกว่าร้อยละ 52.1 เนื่องจากราคาที่ดินปรับเพิ่มจากฐานราคาเดิมที่ยังไม่สูงมากนัก ส่วนทำเลที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า จะมีราคาสูงกว่าร้อยละ 32.1 ในขณะที่ทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว จะมีราคาสูงกว่าร้อยละ 24.2 เมื่อเทียบกับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละทำเล

ดังนั้น เมื่อแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านแล้วจะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ BTS สายสุขุมวิท ที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 26.8 ลำดับต่อมาคือ สายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ราคาเพิ่มขึ้น ร้อยละ 23.5, สายสีแดงเข้ม (ช่วงหัวลำโพง-มหาชัย) เพิ่มขึ้นร้อยละ 21.4, สายสีน้ำเงิน (ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ-หัวลำโพง-บางแค) เพิ่มขึ้นร้อยละ 21.3 และ BTS สายสีลม เพิ่มขึ้นร้อยละ 21.2 ซึ่งเป็นที่สังเกตว่า ทำเลในพื้นที่ดังกล่าวข้างต้นมีการปรับตัวขึ้นในทิศทางเดียวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และเพื่อพักอาศัยใหม่ในพื้นที่

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :

• ครม. ไฟเขียวร่าง พ.ร.บ.ภาษีลาภลอย
• คาดปีนี้ตลาดอสังหาฯ ฟื้น ผู้บริโภคมีทางเลือกเพิ่มขึ้นด้วยเทคโนโลยี