พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า จากการเข้าพบ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและ รมว.กลาโหม พร้อมกับสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรมว.พลังงาน เมื่อช่วงเช้าของวันที่ 3 ก.ย. 2563 เพื่อนำเสนอแนวทางแก้ปัญหาและฟื้นฟูเศรษฐกิจ ในส่วนของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ทางสมาคมฯ และผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ได้นำเสนอข้อคิดเห็นแก่รัฐบาล 5-10 นาทีต่อราย 

สำหรับสมาคมฯ มีข้อเสนอแก่รัฐบาลรับพิจารณาประมาณ 6-7 เรื่อง ได้แก่ 

1. การเสนอทำแคมเปญบ้านหลังที่ 2 ทั้งแบบเช่าและซื้อ ทั้งบ้านแนวราบและแนวดิ่ง (คอนโดมิเนียม) 

2. การเสนอให้ขยายเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติจากไม่เกิน 30 ปี เป็นไม่เกิน 50 ปี โดยให้จัดโซนว่าพื้นที่ใดที่จะให้ต่างชาติเช่าหรือถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ได้นานกว่าเดิม 

3. การสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจ Wellness หรือ ที่พักสำหรับการพักฟื้น ซึ่งได้ขอให้รัฐบาลแก้ไขระเบียบราชการให้เหมาะสมกับการทำธุรกิจด้านนี้ หรือการแก้ไขกฎหมายด้านการประกันภัย เพื่อให้ชาวต่างชาติสามารถใช้สิทธิตามประกันที่ซื้อไว้เมื่อมาใช้บริการที่พักเพื่อการฟื้นฟูที่ไทย 

4. การแก้ระบบราชการเพื่อเอื้อต่อการทำธุรกิจ 

5. การยกเว้นภาษีหัก ณ ที่จ่าย 3.3% กรณีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเข้ามาซื้อโครงการรายย่อย ซึ่งที่ผ่านมา มีการลดอัตราภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่อันนี้คือการยกเว้นภาษีให้แก่ผู้ประกอบการที่ต้องการซื้อโครงการที่อาจเสี่ยงเป็นหนี้เสีย 

6. เสนอให้ปลดล็อกเงื่อนไจการสนับสนุนด้านสินเชื่อ ภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา เนื่องจากปัจจุบันมีการสนับสนุนบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่พบอุปสรรคคือผู้สนใจซื้อส่วนใหญ่กู้แบงก์ไม่ผ่าน จึงทำให้ยังไม่สามารถระบายสต็อกที่อยู่อาศัยได้ตามเป้าหมาย ดังนั้นจึงเสนอให้เปิดทำได้ทุกระดับราคา เพื่อดูดซับปริมาณที่อยู่อาศัยค้างจองในระบบ 

7. ขอให้ยืดการใช้มาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือ LTV ไปอีก 2 ปี เป็นต้น

"สิ่งที่เสนอในวันนี้เพื่อให้เกิดการระบายสินค้าที่ค้างอยู่ และเพิ่มโอกาสในการทำธุรกิจให้กับผู้ประกอบการที่ยังพอทำต่อไปได้ ส่วนผู้ที่จำเป็นต้องเลิกไปก็จะได้มีช่องทางในการลดภาระหนี้สิน ซึ่งคาดว่า ข้อเสนอเหล่านี้จะได้รับการนำไปพิจารณาใน ศบศ. ก่อนจะออกมาเป็นมาตรการเพื่อเยียวยาและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไป" พรนริศ กล่าว

รองนายกฯ ชี้สรุปข้อเสนอชง ศบศ.พิจารณากลาง ก.ย.

สุพัฒนพงษ์ พันธ์​มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน กล่าวภายหลังนายกรัฐมนตรีเชิญนักธุรกิจ​ภาคอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เข้าพบเพื่อรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะเกี่ยวกับแนวทางการฟื้นฟูเศรษฐกิจ ว่า บรรยากาศการพูดคุยเป็นไปได้ด้วยดี และภาคธุรกิจก็ให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์กับรัฐบาล เป็นแนวทางช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจ โดยเฉพาะข่าวดีที่ว่าความต้องการ และกำลังซื้อของคนในประเทศยังมีอยู่ รวมถึงยังมีชาวต่างชาติที่เชื่อมั่นและสนใจที่จะเข้าร่วมลงทุนด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย 

ทำให้ในวันนี้มีการเสนอความเห็นหลายอย่างให้รัฐบาลนำไปปฏิบัติให้เอื้อต่อการดำเนินธุรกิจ​ ทั้งในการสนับสนุนการปล่อยสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ มาตราการด้านภาษีและการวางระบบผังเมือง เป็นต้น ซึ่งทั้งหมดถือเป็นความเห็นบวกที่ทุกคนมีความเชื่อมั่นและเห็นโอกาสที่จะใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในการขับเคลื่อน​เศรษฐกิจ​ประเทศ 

อย่างไรก็ตาม หลังจากรับฟังความเห็นแล้ว ตนเองจะรวบรวมสรุปนำเข้าสู่ที่ประชุมศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจ (ศบศ.)​ ให้เร็วที่สุด เพื่อนำไปสู่การปฏิบัติ คาดว่า จะแล้วเสร็จภายใน 2 สัปดาห์ และนำเข้าสู่ที่ประชุม ศบศ.ในครั้งหน้า

ไทยพาณิชย์ประเมินอีก 2 ปีกว่าจะฟื้น

สำหรับสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2563 ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB EIC เผยแพร่บทวิเคราะห์ระบุ ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้า ส่งผลให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังฟื้นตัวไม่มากนัก ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อัตราขายได้สำหรับคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 26% ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 13% บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดอยู่ที่ 8% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดในแต่ละประเภท 

หากเปรียบเทียบอัตราขายได้เดือนแรกของโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ของกลุ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เทียบกับกลุ่มบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่ายอดขายของกลุ่มบริษัทจดทะเบียนมีอัตราการขายที่สูงกว่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 17% เทียบกับอัตราการขายของบริษัทที่ไม่จดทะเบียนที่อยู่ที่ 12% โดยเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของยอดขายจากทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม จากการที่บริษัทขนาดใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบ ขณะเดียวกันเน้นระบายสต็อกคอนโดมิเนียมโดยมีการแข่งขันออกโปรโมชันต่าง ๆ มากขึ้น โดยมีการส่งเสริมการขายหลากหลายช่องทาง

อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลง โดยติดลบ 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน นอกจากนี้ EIC ยังได้วิเคราะห์ข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมจากฐานข้อมูลอสังหาฯ ที่ประกาศใน website Hipflat พบว่าราคาต่อตารางเมตรที่ประกาศขายมีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 จากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2554-2562 ที่เพิ่มขึ้นราว 3% ต่อปี ล่าสุดในไตรมาส 1/2563 เพิ่มขึ้นเพียง 1.7% ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมในตลาดต่างจังหวัดเริ่มเห็นตัวเลขของราคาที่ปรับตัวลดลงที่ -1.8% 

สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังมีแนวโน้มกดดันให้ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวลดลงต่อไปอีกระยะหนึ่งจนกว่าตลาดจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในระยะ 2 ปีข้างหน้า

อีกทั้งมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน มาอยู่ที่ 8.7 แสนล้านบาท และคาดว่า จะมีจำนวนหน่วยขายของที่อยู่อาศัยทั้งปีติดลบ 29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ซึ่งยังมองว่า ช่วงที่เหลือของปี 2563 ตลาดยังมีแนวโน้มซบเซา 

อย่างไรก็ตาม มี 5 ประเด็นที่ต้องจับตามองสำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า ได้แก่ 

1. ภาพการฟื้นตัวของตลาดจากโควิด-19 โดยภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวลงอย่างมาก ส่งผลให้แนวโน้มการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ จะเป็นไปอย่างช้าๆ กว่าที่ยอดขายจะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19 ได้อย่างเร็วที่สุดในปี 2565 โดยตลาดกลุ่มระดับกลางถึงบนจะเป็นตัวนำการฟื้นตัวของตลาด 

2. ภาวะอุปทานส่วนเกินและการลดลงของราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีหน่วยเหลือขายสะสมค่อนข้างมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นการระบายสต็อกและทำให้การแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น 

3. ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค (housing affordability) มีแนวโน้มลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับลดราคาลงและเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้มากขึ้น

4. การที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้ภาวะการแข่งขันในตลาดแนวราบมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับราคาปานกลาง เช่น ทาวน์เฮาส์ 

5. ยอดขายใหม่มีแนวโน้มจะกระจุกตัวในโครงการของผู้ประกอบการขนาดใหญ่มากขึ้นจากการแข่งขันทำโปรโมชันอย่างต่อเนื่อง เพื่อระบายสต็อกรวมถึงการแข่งขันเปิดตัวโครงการแนวราบ ประกอบกับชื่อเสียงของแบรนด์ที่ได้รับความไว้วางใจ ตลอดจนความสามารถในการแข่งขันที่ได้เปรียบมากกว่า

พร้อมกันนี้ยังแนะผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยสู่ new normal ควรต้องปรับกลยุทธ์เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งในแง่ของ 

1. ช่องทางการขายออนไลน์ที่จะมาช่วยเสริมเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อและยังเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่ใช้ในการทำการตลาด 

2. การพัฒนาโครงการใหม่จะเน้นความคุ้มค่าเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลงและยังต้องแข่งขันกับตลาดมือสอง ที่คาดว่าจะมีทรัพย์สินที่รอการขาย (Non Performing Asset) เข้ามาในตลาดมากขึ้นจาก NPL ในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 

3. ไลฟ์สไตล์ใหม่ เช่นเทรนด์ของการ Work from home จะส่งผลให้ผู้บริโภคพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัย โดยให้ความสำคัญกับทั้งปัจจัยด้านทำเลและพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบที่อาจจะอยู่ห่างออกไป แต่ยังเดินทางได้สะดวกจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น 

4. รูปแบบของการพัฒนาโครงการที่ต้องตอบโจทย์เทรนด์ผู้บริโภคยุคใหม่ อาทิ ด้านสุขภาพและสุขอนามัย ซึ่งมีแนวโน้มนำเอาเทคโนโลยีเข้ามาใช้มากขึ้น เช่น เทคโนโลยีด้าน การจดจำใบหน้า (Face Recognition) และการสั่งด้วยเสียง (Voice Command) มาใช้ในพื้นที่ส่วนกลาง

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

• นายกฯ เปิดรับฟังวิสัยทัศน์ผู้ประกอบการธุรกิจและอสังหาริมทรัพย์